В помощь управляющим компаниям 
Журнал «Коммунальный комплекс России» 

Министр регионального развития РФ В. Яковлев

О том, какие задачи необходимо решить для развития инициативы собственников жилья и создания эффективных управляющих компаний рассказывает министр регионального развития Владимир Яковлев.

Существенные изменения, произошедшие в России за 15 лет реформ, коснулись и форм собственности. В начале 1990-х годов жителей призывали бесплатно приватизировать свои квартиры, и они откликнулись на этот призыв. Новый

Жилищный кодекс, принятый в конце 2004 г., дал гражданам большие полномочия и права по управлению обретенными имуществом. При этом закон возложил на плечи собственников немалую ответственность. Сегодня они должны взять на себя бремя расходов по содержанию жилья. 
Только 7 %
Из почти 3 млрд м2 общего объема жилищного фонда страны на сегодняшний день приватизировано 77 %. Однако только 7 % собственников жилья объединились в товарищества. Лишь отдельные регионы добились существенных показателей на этом направлении. К их числу относится Санкт-Петербург, где на долю ТСЖ и управляющих компаний приходится более 30 % жилищного фонда города. Хорошие результаты демонстрируют Республики Татарстан и Башкортостан, а также Тюменская область. В этих субъектах федерации более 20 % жилищного фонда обслуживается с использованием прогрессивных форм управления.

Однако в целом по России процесс создания ТСЖ идет не так быстро, как хотелось бы. Чтобы его ускорить, население нужно заинтересовать.

Сегодня жителей останавливает сложность процедуры создания товарищества. Массу времени занимает сбор различных справок. Даже первое организационное собрание жильцов провести непросто.

Высока плата за оформление документов – на создание товарищества собственников жилья нужно затратить не менее 50–60 тыс. руб. Такие средства есть не у всех граждан. В этой связи Министерство регионального развития РФ выступило с предложением возложить данные расходы на бюджеты органов местного самоуправления.

Главным препятствием на пути рыночных преобразований в жилищной сфере остается нерешенность вопроса финансирования капитального ремонта. Прежде всего, это настораживает жильцов старых домов, которые не готовы нести огромные расходы.

Необходимо найти источники финансирования ремонта. Однако очевидно, что без участия в решении этой острой застаревшей проблемы бюджетов всех уровней и населения ситуация не изменится.

Одним из таких источников могут стать средства от аренды нежилых помещений (чердаков и подвалов), а также доходы от рекламы, размещенной на доме или придомовой территории. Они должны направляться в доходы ТСЖ. Аккумулированные таким способом финансы пойдут на проведение капитального ремонта, причем эти средства не должны облагаться налогом. Соответствующий законопроект уже принят в первом чтении депутатами Государственной Думы.

Сегодня рассматривается также возможность внесения поправки в Налоговой кодекс, которая предусматривает отмену налога на прибыль для ТСЖ. Это станет хорошим дополнительным стимулом для образования товариществ. Такая поправка одобрена Госдумой во втором чтении. Но нужно сделать еще один шаг – передать товариществам собственников жилья землю под домами, причем земельный налог не должен взиматься, по крайней мере, в течение переходного периода.

Создать условия и обеспечить контроль
Наряду с ТСЖ свое место на рынке жилищных услуг должны занять частные управляющие компании. Расчеты показывают, что для эффективного управления российским жилищным фондом потребуется более 2 млн таких организаций.

Однако без действенной системы контроля за деятельностью управляющих компаний на успех рассчитывать трудно. Нельзя допустить развития ситуации по сценарию, подобному тому, что имел место с дольщиками, обманутыми недобросовестными фирмами. Для этого на федеральном уровне необходимо принять закон, который бы обязал управляющие компании страховать условия предоставления и виды оказываемых жилищных услуг.

Большие надежды возлагаются на федеральный закон о саморегулируемых организациях. К сожалению, он принят нижней палатой Федерального собрания только в первом чтении, и со времени этого голосования прошло уже несколько лет. Когда такой закон заработает, появится уверенность в том, что развитие процесса пойдет в правильном направлении, а четкие правила игры на рынке будут понятны как потребителю, так и поставщику жилищных и коммунальных услуг.

Жилищно-коммунальный комплекс остается самой неразгосударствленной отраслью экономики. Расходы, связанные с оказанием жилищно-коммунальных услуг населению, составляют от 15 % до 20 % региональных бюджетов. В бюджетах малых городов и поселков затраты на ЖКХ (включая зарплату бюджетников) доходят до 80–90 %.

Нужны новые формы и конкурентные отношения
Без развития конкурентных отношений рассчитывать на успех жилищной реформы невозможно. Большинство нынешних МУПов и ГУПов (58 %) нерентабельны. Кредиторская и дебиторская задолженности муниципальных и государственных предприятий ЖКХ по-прежнему очень высоки (порядка 300 млрд руб. каждая). За девять месяцев 2006 г. общая суммарная задолженность организаций жилищно-коммунального комплекса возросла на 10,0 %.

В то же время эти организации, оказывающие населению жилищно-коммунальные услуги, не несут ответственности за их качество. Чтобы появился нормальный рынок, нужно ликвидировать в первую очередь убыточные МУПы и ГУПы. Со временем и успешно работающие муниципальные и государственные предприятия перестанут существовать, изменив свою организационно-правовую форму.

Предоставлением жилищных услуг может и должен заниматься малый бизнес. Ему по силам уборка подъездов и придомовых территорий, вывоз мусора, проведение небольших ремонтных работ и т. д.

Жилищный кодекс установил новые отношения между жителями и управляющими компаниями. С 1 января 2007 г. отменены жесткие тарифы, и теперь потребитель и поставщик услуг должны договариваться. Это должно снизить финансовую нагрузку на население по оплате жилищных услуг.

В коммунальном секторе полным ходом идут рыночные преобразования. Необходимое правовое поле для широкого применения договорных отношений между поставщиком и потребителем коммунальных услуг создал закон о концессионных соглашениях. Этот документ установил четкие и понятные бизнесменам правила игры.

Но нельзя повторять ошибки прошлого – создавать новые управляющие компании, базируясь на прежних формах (ЖЭК, РЭУ, Райжилуправление и т. д.). Идти по этому пути – значит плодить локальных монополистов.

Сегодня на долю ЖКХ приходится 26 % основных фондов страны и свыше 20 % энергопотребления. При этом основные конструкции и инженерные сети изношены более чем на 70 %, а также накоплены огромные долги. Вместе с тем, по итогам 2006 г., рынок жилищно-коммунальных услуг оценивается в 1,355 трлн руб.

Изменить положение сможет только рынок. В связи с этим главной целью проводимых преобразований в ЖКХ является переход на рыночные формы ведения хозяйства. После заседания президиума Госсовета под руководством Президента России, который прошел в январе 2007 г. в Казани, появилась уверенность, что жилищно-коммунальная реформа может быть реализована в разумные сроки.

Широкие возможности государственно-частного партнерства
Сегодня уже почти 12 млн россиян обслуживаются не привычными ГУПами и МУПами, а частными компаниями, использующими в своей деятельности возможности государственно-частного партнерства. Как показывает практика, качество оказываемых ими услуг значительно выше. К 2010 г. доля частного капитала на этом рынке должна увеличиться до 30 %.

В настоящее время процесс идет полным ходом. Хороших результатов добились компании «Евразийское водное партнерство» (ЕВП), «Российские коммунальные системы» (РКС) и «Новогор». Впервые проект ЕВП – организации, работающей в ЖКХ, – вошел в число крупных инфраструктурных проектов, реализуемых в рамках Инвестиционного фонда РФ.

Проблема развития инвестиционной активности субъектов Российской Федерации в жилищно-коммунальном комплексе рассматривалась на заседании Президиума Госсовета Российской Федерации в начале 2007 г.

Темпы утверждения инвестиционных программ организаций коммунального комплекса в муниципальных образованиях пока не высоки. Медленно идет процесс в Липецкой, Ивановской и Брянской областях (соответственно 5 %, 7,4 % и 8 % муниципальных образований завершили эту работу к началу 2007 г.). Но есть и позитивные перемены. В той же Ивановской области реализуются или находятся на стадии подготовки 13 инвестиционных проектов. Существенно выше показатели Курской области, где к началу 2007 г. инвестиционные программы утвердили 40 % муниципальных образований. При этом на стадии реализации или разработки в области находится в общей сложности 31 инвестиционный проект.

Для существенного роста инвестиций нужны новые подходы. Кардинально решить ключевую для реформирования ЖКХ проблему призваны подготовленные Минрегионом и согласованные с другими ведомствами законопроекты «О финансовом оздоровлении организаций жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации» и о внесении изменений в ст. 8 закона «О введении в действие части первой Налогового кодекса Российской Федерации». Они одобрены правительством и в ближайшее время будут направлены в Государственную Думу.

Одна из сложнейших задач, которую предстоит решать региональным и местным властям, – проведение инвентаризации и регистрации активов коммунального сектора. Указанная работа должна быть завершена до конца 2007 г. Только после этого можно рассчитывать на приток инвестиций при сдаче объектов в аренду или концессию.

Тарифное регулирование и социальная бюджетная политика
Сегодня остро стоит задача перехода на безубыточное функционирование коммунального комплекса, который должен стать инвестиционно привлекательным. Дальнейшего совершенствования требует процедура оформления и утверждения тарифов. Внедрение новых технологий и развитие малой альтернативной энергетики должно способствовать снижению стоимости услуг.

Одним из важнейших направлений является социальная защита граждан. На компенсационные выплаты и льготы по оплате ЖКУ выделяется 120 млрд руб. Повышение уровня жизни населения привело к снижению доли семей, получающих субсидии на оплату жилищных и коммунальных услуг до 10,2 % (в 2005 г. она составляла 13 %, а в 2006 г. – 11 %).

В последнее время все чаще используются персонифицированные социальные счета, на которые перечисляются адресные субсидии. В 2006 г. 49 субъектов РФ перешли на эту систему. Она открывает новые возможности.

Перевод средств на персонифицированные счета граждан, которым по закону полагается льгота или компенсация по оплате ЖКУ, решает многие проблемы. Житель получает право выбора: он может поручить банку перечислить средства со счета поставщику услуг или накапливать поступающие суммы, оплачивая при этом предоставленные жилищно-коммунальные услуги из собственных денег.

Очевидно, что во внедрении персонифицированных счетов заинтересованы все уровни власти: новый механизм делает процедуру расходования бюджетных средств прозрачной. Кроме того, создаются реальные предпосылки для перечисления на один социальный счет всех видов бюджетной помощи (жилищных субсидий, компенсаций, пособий и других выплат социального характера), а в дальнейшем и сумм компенсаций федеральных льгот.

От этого выигрывает и бизнес: все жители будут оплачивать услуги живыми деньгами и в установленный срок, а местные власти не смогут, как прежде, оказывать административное воздействие на коммерческие структуры.

Реализация перечисленных задач позволит добиться главной цели – провести разгосударствление ЖКХ и создать условия для развития рынка управляющих компаний.